Жилищный кодекс РФ —
Глава 6
—
Комментарий к ст. 48 ЖК РФ. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
КОММЕНТАРИЙ К СТ 48 ЖК РФ. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
1. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме вправе принимать участие в жизни этого дома, в связи с чем часть 1 настоящей статьи предоставляет право голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме всем собственникам помещений в указанном доме. Лица, не являющиеся собственниками помещений в данном доме, не имеют права участвовать в голосовании на общем собрании собственников помещений. Однако настоящий Кодекс предоставляет право собственникам помещений в многоквартирном доме участвовать в голосовании через своих представителей.
2. ЖК РФ прямо предусматривает возможность участия в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме как лично, так и через представителя, ничем не ограничивая право выбора таких собственников.
Отношения представительства могут быть основаны на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления (это характерно для наделения соответствующими полномочиями представителей таких собственников, как Российская Федерация, субъекты Федерации и муниципальные образования).
Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому для представительства перед третьими лицами.
Согласно ст. 182 ГК РФ не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени (например, душеприказчики при наследовании, коммерческие посредники), а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок.
Настоящий Кодекс при оформлении доверенности требует соблюдения положений пунктов 4 и 5 статьи 185 ГК РФ либо нотариального удостоверения. Доверенность, выдаваемая собственником помещения в многоквартирном доме, может быть удостоверена организацией, в которой он работает или учится, жилищно-эксплутационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении. Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати этой организации. Если по каким-либо причинам доверитель - собственник помещения не выполнит эти условия, то доверенности обязательно должна быть придана нотариальная форма.
3. Устанавливая безусловную возможность участия в общем собрании каждого из собственников помещений в многоквартирном доме, настоящий Кодекс исходит из того, что весомость их голосов, их влияние на формирование решения собрания может быть различно. Вполне логичным представляется, что число голосов, принадлежащих каждому собственнику помещения, пропорционально его доле в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 15 Вводного закона доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Вводного закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.
4. Часть 4 настоящей статьи устанавливает правило, согласно которому голосование по вопросам повестки дня общего собрания происходит путем оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме. Причем использование письменных решений собственников помещений в данном случае не является обязательным. В указанном решении собственник по каждому вопросу, поставленному на голосование, должен оставить только один из вариантов голосования - "за", "против" или "воздержался" (в соответствии с ч. 3 ст. 47 настоящего Кодекса).
5. Часть 5 настоящей статьи устанавливает правила голосования по вопросам повестки дня, проводимого в форме заочного голосования. Оно является обязательным и предусматривает голосование посредством оформленных в письменной форме решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование. Требования к таким решениям изложены в части 3 статьи 47 настоящего Кодекса (смотрите также комментарий к ч. 3 ст. 47 настоящего Кодекса).
6. Настоящая статья предусматривает порядок проведения голосования посредством письменных решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование.
Статья устанавливает, что голоса собственников помещений засчитываются только в том случае, если в их решении указан всего один ответ из возможных вариантов по каждому из поставленных вопросов. Таким образом, собственник помещения при голосовании из возможных вариантов "за", "против", "воздержался" должен выбрать только один, и так по каждому поставленному на голосование вопросу соответственно.
Если указанные решения оформлены с нарушением положений настоящего Кодекса, то такие решения признаются недействительными и голоса по содержащимся в них вопросам, соответственно, не засчитываются.
Если указанное решение собственника помещения содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение положений настоящего Кодекса в отношении одного или нескольких вопросов из поставленных на голосование не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
Раздел III. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ, ПРЕДОСТАВЛЯЕМЫЕ
ПО ДОГОВОРАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Комментарий к разделу III
Раздел III Кодекса содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения ГК РФ. Напомним, что ГК РФ (ст. ст. 671 - 688 гл. 35) содержит нормы о найме жилых помещений, которые (за исключением ст. 672 ГК РФ) используются при заключении договоров найма в отношении объектов, относящихся ко всем видам жилищного фонда, выделяемым в зависимости от формы собственности на такие объекты, - частному, государственному, муниципальному (см. также гл. 2 раздела I Кодекса).
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин Российской Федерации, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Что касается юридических лиц, то им жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (см. п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Приведенное определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора.
Первая - договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования (в соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Кодекса). Данному виду договора найма посвящены ст. ст. 671, 673 - 688 ГК РФ.
Вторая разновидность указанного договора - договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования (о классификации видов жилищного фонда в зависимости от целей использования см. ст. 19 Кодекса и комментарий к ней). Социальному найму в ГК РФ посвящена ст. 672 (в указанной статье впервые прозвучало понятие "договор социального найма жилого помещения"), которой, в частности, установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. ст. 674, 675, 678, 680, п. п. 1 - 3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно только в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (о договоре социального найма см. также ст. 60).
В связи с этим новый Кодекс достаточно детально урегулировал отношения, связанные с социальным наймом. Отношения, подобные тем, которые регламентированы разделом III Кодекса, прежде регулировались главами 1 и 2 раздела III ЖК 1983 г. и Основами (ст. ст. 11 - 14, 20, 21 и др.). В этих правовых актах понятия "наем жилого помещения", "договор найма жилого помещения" использовались не в том общем значении, которое установлено в настоящее время ГК РФ, и в основном соответствовали современному понятию "договор социального найма жилого помещения" (см. ст. 60 Кодекса).
Исходя из приведенных выше положений ГК РФ, Кодекс устранил данную терминологическую неточность и оперирует понятием "договор социального найма". Кроме того, многие жилищные отношения, вытекающие из социального найма, Кодекс урегулировал принципиально иначе, чем было ранее, в соответствии с новой системой социальных, экономических и правовых отношений, сформировавшихся в России за последнее десятилетие.
В гл. 7 Кодекса сгруппированы правовые нормы, содержание которых вызывало немало споров при подготовке и обсуждении проекта нового Кодекса. Такие споры вполне закономерны, поскольку в статьях данной главы получили юридическое разрешение наиболее острые и затрагивающие многих, если не большинство, россиян вопросы. Они касаются предоставления жилых помещений по договорам социального найма малоимущим и другим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, критериев и оснований, при наличии которых это возможно, а также учета таких граждан и других важных отношений.
Согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами. Именно этот конституционный принцип во многом предопределяет содержание статей гл. 7 Кодекса и многих других его положений.
Разъясняя указанную норму Конституции РФ, специалисты отмечают, что она закрепляет новую роль государства и органов местного самоуправления на рынке жилья. В новой системе государство и муниципальные органы тотально не аккумулируют средства населения для последующего жилищного строительства и распределения квартир. Теперь каждый должен самостоятельно вкладывать средства в покупку или строительство жилья, не рассчитывая на решение своей жилищной проблемы за счет государственного и муниципального жилищных фондов. Время новоселья будет определяться не многими годами ожидания в очереди на получение жилья, не решением органов управления и профкомов, как было ранее, а доходами гражданина, материальной возможностью купить, построить или нанять жилье. Так будет решаться жилищная проблема для большинства. Меньшинство, т.е. малоимущие и другие лица, указанные в законах, будут обеспечиваться жильем исходя из традиционных для отечественного законодательства принципов: сохраняется режим предоставления им жилых помещений в соответствии с установленными нормами из государственного или муниципального жилищного фонда.
Эмоциональная оценка приведенных рассуждений может быть различной, однако необходимо признать, что они объективно отражают существующую в современной России экономико-правовую реальность.
Глава 7. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРУ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА
Я проживаю в муниципальном жильё по договору найма,могу ли я принимать участие в голосовании по переходу нашего дома от УК в тсж
Ответ на вопрос дан по телефону.
09.11.2018 - Станислав Хамовников
может муж за жену подписать протакол согласования на реконструкцию, если муж не имеет голосов при общедолевой собственности
Ответ на вопрос дан по телефону.
26.05.2017 - Валентина Новикова
Добрый вечер! Правомерны ли действия председателя ЖСК.? У нас ЖСК ,при проведении собрания собственников по вопросам кап.ремонта подсчет проводился площадями,а в уставе прописано ,что по вопросам ка.ремонта голосами.Правомерны ли действия председателя?
21.01.2017 - Федор Выпов
при заочном голосовании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам: переизберания совета дома и перечень работ по текущему ремонту дома, Прошу сообщить какое количество голосов(%.) от числа собственников помещений необходимо набрать, чтобы голосование состоялось
10.10.2016 - Людмила Морозова
Добрый день! Имеют ли право собственники от своего имени обращаться в УКомпанию по поводу состояния мест общего пользования?
Ответ на вопрос дан по телефону.
27.09.2016 - Валерия Громова
Добрый день. Возник вопрос по голосованию на общем собрании многоквартирного дома. Как оформлетс бюллетень на ребенка - собственника?
17.02.2015 - Елизавета Тимофеева
Какая норма площади для учащихся (студентов), проживающих в общежитиях учебных заведений?
Ответ на вопрос дан по телефону.
17.02.2015 - Ксения Мельникова
Собственник нежилых помещений в жилом многоквартирном доме в течение года не оплачивает услуги ТСЖ, в том числе и коммунальные , задолженность составляет около 500 тыс руб. подал заявление о вступление в члены ТСЖ. Можно ли отказать ему о приеме в члены ТСЖ. В уставе оплата услуг, в том числе и коммунальных, является обязанность члена ТСЖ. Договор с ТСЖ не подписывает, несмотря на неоднократное представление договора.
16.02.2015 - Ксения Филиппова
Купили квартиру. оформили в собственность. Выяснилось, что на квартире долг от прежнего хозяина.. Подскажите, что делать...Спасибо.
Ответ на вопрос дан по телефону.
16.02.2015 - Станислав Карпеев
при разводе имеет ли право жена и 2 совместных детей права на жилье если квартира оформлена на мужа
Ответ на вопрос дан по телефону.
16.02.2015 - Никита Майоровский
с мужем неживем более 15лет . за квартиру не платит но является главным квартиросьемщиком .У него другая семья. Могу я его выписать.Квартира муниципальная
16.02.2015 - Лариса Андреева
У меня задолженность за квартиру в доме который под снос, через две недели нас будут переселять в новый дом, нам сказали чтобы мы погасили задолженность в размере 58 тыс., но у меня нет сейчас таких денег и кредит не дают из-за этого долга. Скажите пожалуйста есть ли у нас шанс не потерять новую квартиру? Задолженность сейчас погасить не могу! Может можно ее перенести на новую квартиру, или как-то закрепить квартиру за нами и пока не погасим не заедем, я просто не знаю что будет если не заболотить задолженность в течение этих двух недель...подскажите пожалуйста!
Ответ на вопрос дан по телефону.
16.02.2015 - Оксана Королева
Здравствуйте.
Прописаны в РФ 10 лет, сын инвалид( ДЦП), пришло время вставать на очередь на квартиру, на данный моент прописаны у моего брата в 18кв м. живем на сьемной квартире. подскажите пожалуйста какие программы сушествуют, и какую лучше выбрать нам.
16.02.2015 - Павел Чернавин
на придомой территории по решению общего собрания собственников многоквартирного дома организована парковка автомашин на добровольные взносы автовладельцев. Имеет ли право собственник дома, не вносивший деньги на обустройство автопарковки, на место на ней?
16.02.2015 - Георгий Авакин
Имеет ли право собственник квартиры,выписать свою дочь имеющую несовершенно летнего ребёнка?
Мы с мужем живем в двухкомнатной квартире. Дом наш аварийным признан. Нам предложили жилье взамен – однокомнатную квартиру с доплатой. Мы согласились, подписали договор. ...
В моей собственности находится квартира, расположенная в признанном аварийным доме, которого ожидает последующий снос. Мне предложили власти вместо нее другую жилплощадь, ...
Стояли в очередь на расселение ветхого дома с 2014 года. И вот уже получили извещение о том, что планируется переезд. Но внезапно вместо нашего дома провели расселение др ...
Наш дом попал в число аварийных еще в конце 2011 года. Уже шесть лет не могут организовать расселение. Родители мои проживают в другой области, рассказали, что в их город ...
Нашу пятиэтажку признали официально аварийной, ожидающей сноса. Но городская власть сообщила, что в ближайшие пару лет нам не стоит ожидать переезда, поскольку масштабы ж ...
3 января 2014 года вступил в силу ФЗ № 376 от 21.12.2013 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Спорный закон, обсуждающийся год в Государственной Думе был принят в канун новогодних праздников и внёс существенные изменения в Закон ’93 года № 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", УК РФ и КоАП РФ.
Рождение ребенка для многих семей является счастливым моментом и многие не подозревают, что с появлением нового человека на свет, нужно купить не только манеж, но и оформить документы на регистрацию и прописку нового гражданина страны.
Свежая версия редакции кодекса выложена на сайте и доступна для ознакомления. Скачать редакцию документа можно в разных форматах. Выбирйте наиболее удобный для скачивания формат и изучайте новый документ.
Не пропустите! Самые последние новости Жилищного Законодательства страны собраны в новой редакции ЖК РФ. Скачивайте документ в разделе загрузок и изучайте в том формате, в котором вам удобнее всего.