Жилищный кодекс РФ —
Глава 8
—
Комментарий к ст. 72 ЖК РФ. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
КОММЕНТАРИЙ К СТ 72 ЖК РФ. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
Комментируемая статья устанавливает порядок и реализует право нанимателя на обмен жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.
1. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. ст. 72 - 74 Кодекса. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. ст. 567 - 571 гл. 31 ГК РФ.
Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.
В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст. ст. 67 - 74, ч. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК 1983 г., ст. 20 Основ. Целесообразно обратить внимание на то, что ч. 2 ст. 20 Основ наделяла нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖК 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК 1983 г. Данную юридическую конструкцию вряд ли можно было безоговорочно рассматривать как обмен: в этом случае стороны оформляли в установленном порядке обмен жилыми помещениями, и кроме того, собственник должен был передать по гражданско-правовому договору (дарения, купли-продажи и др.) принадлежавшее ему помещение (или право на паенакопление в жилищном кооперативе) в собственность другой стороне. В результате такого обмена его участники заступали в соответствующих правоотношениях на место друг друга: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель - собственником в правоотношении собственности.
Правила об обмене жилыми помещениями, установленные новым Кодексом, в основном базируются на соответствующих положениях ЖК 1983 г. (ст. ст. 67 - 74) и регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма. Нормы, подобные предусмотренным в ч. 2 ст. 20 Основ, в Кодексе отсутствуют. Поэтому в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.
Как и ранее, право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих (ср. со ст. 67 ЖК 1983 г.). Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа. Для осуществления обмена жилыми помещениями необходимо также согласие всех наймодателей.
2. Согласно ч. 2 ст. 72 Кодекса, право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит не только нанимателю, но и проживающим совместно с ним членам его семьи. В норме, установленной в ч. 2 комментируемой статьи, имеются в виду все граждане, которые вселены нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов семьи в порядке, установленном ст. 70.
3. В ч. 3 сохранено правило о том, что если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке (ср. со ст. 68 ЖК 1983 г.).
4. В случае если какие-либо члены семьи являются недееспособными или ограниченно дееспособными, сохранено требование закона, обязательно предварительно получить разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 72 Кодекса, ранее ч. 3 ст. 67 ЖК 1983 г.) на проведение обмена жилых помещений, в которых проживают указанные выше граждане.
5. Количество участников обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, Кодекс не ограничивает, однако все такие участники, кроме нанимателей, должны быть вселены в обмениваемые жилые помещения по правилам, установленным в ч. 1 ст. 70 Кодекса.
Здравствуйте. Есть муниципальная 2-комн.кв., которая хочет разъехаться на наши две комнаты: 19 кв.м в 3-комн.кв., тоже муниципальная, + 9 кв.м в 6-комн.кв., частная собственность. Как мы можем оформить такой обмен, не занимаясь расприватизацией комнаты 9 кв.м? Хотелось бы услышать вменяемый и профессиональный ответ, а не дурацкое цитирование ст.72,73 ЖК. Заранее большое спасибо.
Ответ на вопрос дан по телефону.
09.06.2019 - Светлана Голубева
Здравствуйте. Есть муниципальная 2-комн.кв., которая хочет разъехаться на наши две комнаты: 19 кв.м в 3-комн.кв., тоже муниципальная, + 9 кв.м в 6-комн.кв., частная собственность. Как мы можем оформить такой обмен, не занимаясь расприватизацией комнаты 9 кв.м? Хотелось бы услышать вменяемый и профессиональный ответ, а не дурацкое цитирование ст.72,73 ЖК. Заранее большое спасибо.
Ответ на вопрос дан по телефону.
19.01.2015 - Клавдия Виноградова
Здравствуйте.проживаем с мамой во временно предоставленном жилье(две комнаты в коммуналке)на основании постановления главы г.о, с 1999 г. (декабрь) на смену ветхового фонда не пригодного для проживания.можно ли требовать нас прописать и возможно ли приватизировать.
Ответ на вопрос дан по телефону.
19.01.2015 - Николай Краснопеев
Вторые сутки нет холодной воды из-за соседей снизу. В управляющей компании сказали, что они заливают соседей на первом этаже, а самих дома нет. И воду не включат, пока не вернутся виновники. Что я могу предпринять в этом случае?
Ответ на вопрос дан по телефону.
19.01.2015 - Константин Хрусталев
мы приобрели квартиру.бывший хозяин отдал свой сарай в подвальном помещении своему соседу.на нашу прозьбу освободить подвал.мы получили отрицательный ответ.председатель т.с.ж. бездействует.как нам поступить.спасибо.
19.01.2015 - Марина Комарова
Бывший муж пытается выписать меня и сына из квартириры,алименты не платит,сын закончил школу,хочу разменять квартиру,возможно?его женщина хочет прописаться в этой квартире,что делать?
19.01.2015 - Раиса Дмитриева
квартира муниципальная лопнул шланг горячей воды на кран когда все были на роботе залило 4 этажа - соседи снизу требуют компенсацию . как быть . на шланге написано гарантия 10 лет шланг простоял не более 4 лет российское производство
Ответ на вопрос дан по телефону.
19.01.2015 - Григорий Щур
кооперативный пятиэтажный дом, из кранов по стояку течет непригодная для использования вода. Как правильно организовать ликвидацию данной ситуации с председателем?
18.01.2015 - Наталия Новикова
Добрый день! Живем в многоквартирном доме. В квартире не работает вентиляционная система. Городские службы разводят руками, мол, на крыше следим за вентиляцией, чистим. Предлагают поставить аринудительную вентиляцию в ванне, туалете. Якобы, квартира приватизированная, вот и решайте этот вопрос сами. А я не считаю это выходом из ситуации. Лишний шум и дополнительное потребление электоэнергии мне не нужны. Как быть? Можно ли их обязать решить этот вопрос? Что об этом говорит закон?
Ответ на вопрос дан по телефону.
18.01.2015 - Вероника Беляева
Здравствуйте. При покупке квартиры,собственником оформлен муж.Сможет ли он сейчас оформить дарственную или завещать квартиру детям от первого брака без моего согласия? Квартира приобретена на деньги вырученные от продажи квартиры, которая была у него в собственности до заключения нашего с ним брака. И могу ли я на что-то ретендовать в случае нашего с ним развода,или его смерти?
Ответ на вопрос дан по телефону.
17.01.2015 - Кристина Белова
Здраствуйте,подскажите пожалуйста,у меня двое детей, старшему 7лет с ним я мать одиночка,а младшему 8месяцев,но он усыновлен своим отцом,а проживает со мной,живём мы у бабушке,в двух комнатной квартире,где вообщей сложности прописаны 6человек,а проживают 7человек,могу ли я расчитовать на помощь с жильем от государство,хоть на какую ни будь?
Мы с мужем живем в двухкомнатной квартире. Дом наш аварийным признан. Нам предложили жилье взамен – однокомнатную квартиру с доплатой. Мы согласились, подписали договор. ...
В моей собственности находится квартира, расположенная в признанном аварийным доме, которого ожидает последующий снос. Мне предложили власти вместо нее другую жилплощадь, ...
Стояли в очередь на расселение ветхого дома с 2014 года. И вот уже получили извещение о том, что планируется переезд. Но внезапно вместо нашего дома провели расселение др ...
Наш дом попал в число аварийных еще в конце 2011 года. Уже шесть лет не могут организовать расселение. Родители мои проживают в другой области, рассказали, что в их город ...
Нашу пятиэтажку признали официально аварийной, ожидающей сноса. Но городская власть сообщила, что в ближайшие пару лет нам не стоит ожидать переезда, поскольку масштабы ж ...
3 января 2014 года вступил в силу ФЗ № 376 от 21.12.2013 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Спорный закон, обсуждающийся год в Государственной Думе был принят в канун новогодних праздников и внёс существенные изменения в Закон ’93 года № 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", УК РФ и КоАП РФ.
Рождение ребенка для многих семей является счастливым моментом и многие не подозревают, что с появлением нового человека на свет, нужно купить не только манеж, но и оформить документы на регистрацию и прописку нового гражданина страны.
Свежая версия редакции кодекса выложена на сайте и доступна для ознакомления. Скачать редакцию документа можно в разных форматах. Выбирйте наиболее удобный для скачивания формат и изучайте новый документ.
Не пропустите! Самые последние новости Жилищного Законодательства страны собраны в новой редакции ЖК РФ. Скачивайте документ в разделе загрузок и изучайте в том формате, в котором вам удобнее всего.