Жилищный кодекс РФ —
Глава 8
—
Комментарий к ст. 83 ЖК РФ. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
КОММЕНТАРИЙ К СТ 83 ЖК РФ. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
Статья 83 Кодекса устанавливает порядок и основания расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения.
1 - 5. Прекращению договора социального найма и регулированию выселения граждан из жилых помещений, предоставленных по такому договору, посвящены ст. ст. 83 - 85 гл. 8 Кодекса. Договор социального найма жилого помещения прекращается в силу его расторжения (на основе волеизъявления одной или обеих сторон) либо в силу событий, не зависящих от воли сторон, - утраты (разрушения) жилого помещения или смерти одиноко проживающего нанимателя. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал только один вариант прекращения договора найма - его расторжение (см. ст. 89).
Расторжение договора социального найма регламентировано ч. 4 ст. 83 Кодекса. Кроме того, целесообразно иметь в виду, что в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также расторгнут по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной (о понятии "существенное нарушение" - в комментарии к ч. 1 ст. 82 Кодекса). Договор также может быть расторгнут по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В таком случае суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора (см. ст. 451 ГК РФ).
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не предусмотрено указанным соглашением. В случае расторжения договора в судебном порядке обязательства сторон прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (п. п. 2, 3 ст. 453 ГК РФ).
В соответствии с комментируемой статьей расторжение договора социального найма может осуществляться во внесудебном и судебном порядке. Внесудебное расторжение договора возможно в трех случаях:
а) когда это происходит по соглашению сторон, т.е. между нанимателем и наймодателем нет спора о законности и целесообразности расторжения договора. По соглашению сторон договор может быть расторгнут в любое время, при этом инициатором расторжения договорных отношений вправе быть любая сторона (см. ч. 1 ст. 83 Кодекса).
Возможность расторжения договора социального найма по соглашению сторон является новеллой, ЖК 1983 г. ее не предусматривал;
б) когда решение о расторжении договора принято нанимателем, но при условии, что остальные проживающие совместно с ним члены его семьи дали на расторжение договора письменное согласие (ч. 2 ст. 83 Кодекса). Это означает, что наниматель с письменного согласия всех членов его семьи вправе без объяснения причин и согласия наймодателя расторгнуть договор социального найма и выселиться из занимаемого жилого помещения;
в) когда наниматель и члены его семьи выехали в другое постоянное место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда (ч. 3 ст. 83 Кодекса).
Последние два основания расторжения договора найма жилого помещения были предусмотрены также в ЖК 1983 г. (см. ч. ч. 1 и 2 ст. 89).
Расторжение договора социального найма жилого помещения в судебном порядке осуществляется всегда, когда инициатором расторжения договора является наймодатель (см. ст. 83 Кодекса). Исключение составляет упомянутый выше случай, когда наниматель согласился с инициативой наймодателя (в этом случае договор расторгается по соглашению сторон).
Комментируемая статья устанавливает перечень оснований расторжения договора социального найма по требованию наймодателя, т.е. в судебном порядке. Такими основаниями являются:
невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги более шести месяцев (ст. 90 Кодекса; о структуре платы за жилое помещение и коммунальные услуги, определении ее размера и порядке внесения см. ст. ст. 154 - 157 Кодекса);
разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (например, поднанимателями, временными жильцами);
систематическое (т.е. постоянно повторяющееся, не прекращающееся) нарушение прав и интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
использование жилого помещения не по назначению (о назначении жилого помещения и пределах его использования см. ст. 17 Кодекса).
Данный перечень сформулирован в Кодексе как закрытый. Таким образом, наймодатель не вправе предъявить в суд требование о расторжении договора в любых других случаях, помимо предусмотренных в ч. 4 ст. 83 Кодекса и указанных выше статьях ГК РФ.
Здравствуйте! Могут ли жильцы аварийного дома, которым предложено администрацией снести дом, обратиться в строительные компании с предложением купить у них земельный участок, предоставить другие квартиры жильцам. Ну, а затем уже сносить дом, строить свое. Реальны такие действия?
08.04.2015 - Маргарита Гусева
Здравствуйте. Приобретаем участок в Феодосии - дачное товарищество, продажа через переуступку членства. Возможна ли дальнейшая приватизация и не возникнет ли вопросов, поскольку товарищество организовывалось по законам Украины.
Заранее благодарю за ответ,
08.04.2015 - Оксана Фомина
я воин афганец не имею своего жилья, живу в сельской местности не кто не подсказал что я должен собрать пакет документов и только вэтом году меня поставили
на учет по месту жительства дом в котором я живу в аварийном состоянии, что мне делать проживаю в Оренбургской области
08.04.2015 - Ксения Цветкова
можно ли оспорить дарственную на квартиру которую мать подарила моей сестре а я об этом ничего не знал
Ответ на вопрос дан по телефону.
08.04.2015 - Вера Павлова
живу на 2 этаже. на 4 этаже надо мною под подоконником птицы свили гнезда. сейчас все продукты жизнедеятельности птичек летят на мой подоконник.подоконник завален дерьмом. весь день и ночь по подоконику стучит как дождь это дерьмо. хозяйка указанной квартиры нереагирует на моюпросьбу устранить безобразие. ситуация длится два года. как можно мне помочь?каковы мои дальнейшие действия?
08.04.2015 - Александра Давыдова
Скажите, пожалуйста, чтобы стать на очередь, как нуждающиеся в улучшении жилищных условий, я должна быть в статусе малоимущей?
Ответ на вопрос дан по телефону.
07.04.2015 - Илья Котов
можно ли выписать свою дочь из квартиры без её согласия?
Ответ на вопрос дан по телефону.
07.04.2015 - Анатолий Казин
МК дом ( бывшее общежитие) В собственности только приватизированная площадь жилого помещения (комнаты) Оплата за отопление по ОД счетчику берется только за жилое помещение каждого собственника. Площадь общего имущества : кухни, умывалки, коридоры, лестницы и т. д. не учитываются. В письменном ответе на запрос о расчете указаны : общая площадь только жилого помещения и жилая площадь каждого собственника .Оплата за отопление чрезмерная. Правильно ли ведется расчет ?
Ответ на вопрос дан по телефону.
07.04.2015 - Георгий Галин
Можно ли приватизировать общие помещения в 2-х комнатной квартире это 10 м2, которые не были приватизированы при приватизации комнаты в 1997 году. Квартира 2- комнатная общий метраж 56,1 м2 1 комната 19,1 м2 2 комната 12,5 м2. Мною была выкуплена 0,6 доли в квартире от общей площади 56,1 м2 это 33,78 м2 в этот метраж входит и комната 19,1м2 по договору купли-продажи,а вторая комната 12,5 м2 была приватизирована, на 3 человека отец-это я Цуварев , жена и сын. При приватизации комнаты в 1997 году не были включены подсобные помещения в квартире (10м2),так как "Закон о приватизации" того времени не предусматривал приватизацию долей в квартире.Была возможна только приватизация комнат. На основании этих обстоятельств Росреестр г.Северодвинска не принимает документы для регистрации жилого помещения в собственность и получения Свидетельства О регистрации. Квартира не продавалась и не менялась. С уважением Цуварев
Мы с мужем живем в двухкомнатной квартире. Дом наш аварийным признан. Нам предложили жилье взамен – однокомнатную квартиру с доплатой. Мы согласились, подписали договор. ...
В моей собственности находится квартира, расположенная в признанном аварийным доме, которого ожидает последующий снос. Мне предложили власти вместо нее другую жилплощадь, ...
Стояли в очередь на расселение ветхого дома с 2014 года. И вот уже получили извещение о том, что планируется переезд. Но внезапно вместо нашего дома провели расселение др ...
Наш дом попал в число аварийных еще в конце 2011 года. Уже шесть лет не могут организовать расселение. Родители мои проживают в другой области, рассказали, что в их город ...
Нашу пятиэтажку признали официально аварийной, ожидающей сноса. Но городская власть сообщила, что в ближайшие пару лет нам не стоит ожидать переезда, поскольку масштабы ж ...
3 января 2014 года вступил в силу ФЗ № 376 от 21.12.2013 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Спорный закон, обсуждающийся год в Государственной Думе был принят в канун новогодних праздников и внёс существенные изменения в Закон ’93 года № 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", УК РФ и КоАП РФ.
Рождение ребенка для многих семей является счастливым моментом и многие не подозревают, что с появлением нового человека на свет, нужно купить не только манеж, но и оформить документы на регистрацию и прописку нового гражданина страны.
Свежая версия редакции кодекса выложена на сайте и доступна для ознакомления. Скачать редакцию документа можно в разных форматах. Выбирйте наиболее удобный для скачивания формат и изучайте новый документ.
Не пропустите! Самые последние новости Жилищного Законодательства страны собраны в новой редакции ЖК РФ. Скачивайте документ в разделе загрузок и изучайте в том формате, в котором вам удобнее всего.