Жилищный кодекс РФ —
Глава 5
—
Комментарий к ст. 32 ЖК РФ. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
КОММЕНТАРИЙ К СТ 32 ЖК РФ. Обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд
1. Основной закон - Конституция Российской Федерации (ст. ст. 35, 40) - определяет, что право частной собственности охраняется законом и никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
ЖК РФ устанавливает основание для изъятия жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд допускается лишь в исключительных случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ, а именно связанных с:
1) выполнением международных обязательств РФ;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:
- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
- объекты использования атомной энергии;
- объекты обороны и безопасности;
- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ;
- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
- автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;
3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, - в случаях, установленных законами субъектов РФ. Таким образом, дополнительные основания изъятия земельных участков могут устанавливаться нормативными правовыми актами субъектов РФ.
Собственник жилого помещения может обладать и изымаемым земельным участком по праву собственности или на основании иных вещных прав (по праву постоянного (бессрочного) пользования, праву пожизненного наследуемого владения). В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется по общим правилам, предусмотренным статьями 279 - 282 ГК РФ, а жилое помещение выкупается по правилам настоящей статьи. Если собственник жилого помещения является и собственником земельного участка, то государством выкупается и земельный участок по правилам ст. ст. 279 - 282 ГК РФ, и жилое помещение соответственно по правилам настоящей статьи.
В ГК РФ (ст. 279) сказано, что земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.
Порядок выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд устанавливается гражданским законодательством (ст. 55 ЗК РФ).
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Таким образом, платит компенсацию собственнику тот, кто изымает у него участок, и компенсация должна быть предварительная и равноценная. Это же относится и к жилому помещению.
Изъятие части жилого помещения, впрочем, как и части земельного участка, допускается только при наличии согласия собственника такого помещения. Следовательно, при отсутствии такого согласия соответствующий орган даже не вправе обратиться в суд. Таким образом, если собственник не согласен с изъятием части его жилого помещения, которая крайне необходима для государственных и муниципальных нужд, то тогда может быть поставлен вопрос об изъятии всего жилого помещения по предусмотренной законом процедуре, включая и судебное рассмотрение спора.
2. Изъятие жилых помещений для государственных или муниципальных нужд производится по решению органов государственной власти или органов местного самоуправления. Следовательно, если земельный участок, на котором находится изымаемое жилое помещение, необходим для федеральных нужд или нужд субъекта РФ, то решение об изъятии такого жилого помещения принимается органом государственной власти. Если земельный участок, на котором находится изымаемое жилое помещение, необходим для нужд муниципальных образований, то решение принимается органом местного самоуправления.
Настоящая статья уточняет, что решения об изъятии жилого помещения принимаются органами государственной власти или органами местного самоуправления, которые приняли решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Вместе с тем в соответствии со статьей 279 ГК РФ решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ, то есть ГК РФ не уполномочивает органы местного самоуправления выносить решения об изъятии земельного участка в отличие от настоящего Кодекса, уполномочивающего органы местного самоуправления выносить решения об изъятии жилого помещения. В соответствии с ГК РФ орган местного самоуправления при необходимости изъятия земельного участка для муниципальных нужд должен обращаться в государственный орган исполнительной власти субъекта РФ о принятии соответствующего решения. В свою очередь, ст. 11 ЗК РФ относит к полномочиям органов местного самоуправления изъятие земель для муниципальных нужд. Таким образом, органы, уполномоченные принимать решение об изъятии жилого помещения, представлены с органами, уполномоченными принимать решение об изъятии земельных участков, в одном лице.
Порядок подготовки и принятия решения об изъятии жилого помещения определяется на федеральном уровне соответствующими нормативными правовыми актами.
3. Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации.
Регистрирует указанное решение орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции с последними изменениями от 30 декабря 2004 года) государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Решение уполномоченного органа об изъятии жилого помещения является ограничением (обременением) права собственности на жилое помещение, которое по истечении времени может указанное право прекратить.
Ограничением (обременением) является наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.
Государственная регистрация ограничения (обременения) прав возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.
Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации. Таким образом, закон возлагает обязанность уведомить собственника жилого помещения на орган, осуществляющий государственную регистрацию.
4. В качестве одной из важных гарантий прав собственника жилого помещения, подлежащего изъятию, применяется его письменное уведомление об этом органом, принявшим решение об изъятии. Собственник уведомляется о принятом решении и о дате его государственной регистрации. Настоящая статья гарантирует, что жилое помещение может быть изъято у собственника только через год со дня получения собственником такого уведомления, если только собственник не будет согласен с досрочным изъятием его помещения. По истечении годичного срока выкуп жилого помещения у собственника возможен помимо его воли.
5. Настоящая статья предоставляет право собственнику, чье жилое помещение подлежит изъятию для государственных и муниципальных нужд, в течение определенного времени владеть (фактически обладать), распоряжаться (совершать сделки) и пользоваться им по своему усмотрению (в соответствии с назначением жилого помещения), производить все необходимые затраты, обеспечивающие использование данного жилого помещения по целевому назначению (производить ремонт, согласованные переустройство, перепланировку помещения, оплачивать коммунальные платежи и др.). Собственник осуществляет все права, исполняет обязанности и несет ответственность по своим обязательствам, связанным с жилым помещением. Иными словами, собственник обладает полным объемом прав независимо от принятого решения об изъятии.
Ограничениями (обременениями) права собственности являются:
- определенный срок (с момента государственной регистрации решения об изъятии до заключения соглашения или принятия судом решения о выкупе) обладания правом собственности на изымаемое жилое помещение, по истечении которого право собственности прекращается;
- к тому же собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения. Чрезмерные и излишние затраты, понесенные собственником, например, при осуществлении перепланировки жилого помещения, при определении выкупной цены жилого помещения возмещаться ему не будут.
6. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.
Выкуп жилого помещения, изымаемого у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором оно располагается, для государственных или муниципальных нужд осуществляется путем соглашения между собственником такого жилого помещения и органом государственной власти или органом местного самоуправления в зависимости от того, кому понадобилась земля. Хотя ЖК РФ помимо собственника жилого помещения не указывает вторую сторону сделки, это может быть орган, осуществляющий от имени Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований право собственности на изымаемую землю, поскольку при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд у их собственников они переходят соответственно в федеральную, региональную либо в муниципальную собственность.
В соответствии с ГК РФ (ст. 432) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями являются:
1) условия о предмете договора (по соглашению, указанному в настоящей статье, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование обязуются уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение, а собственник такого жилого помещения - соответственно принять плату за него);
2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
Настоящая статья называет такие существенные условия названного соглашения, как:
- выкупная цена жилого помещения;
- сроки выкупа жилого помещения;
- другие условия выкупа жилого помещения;
3) а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Требования к форме соглашения о выкупе жилого помещения прямо не указаны настоящим Кодексом, поэтому к такому договору применяются общие правила гражданского законодательства, в соответствии с которыми указанное соглашение может быть заключено в простой письменной форме (ст. ст. 124, 161 ГК РФ).
7. В выкупную землю включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все иные убытки, включая упущенную выгоду.
К названным статьей убыткам относят убытки, причиненные собственнику жилого помещения в связи:
- с изъятием жилого помещения;
- с изменением места проживания;
- с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (если собственник платит по договору найма, к примеру), при условии если собственник не остался проживать в изымаемом жилом помещении до приобретения нового жилья (что должно быть отражено в соглашении о выкупе помещения);
- с переездом (к примеру, транспортные расходы);
- с поиском другого жилого помещения (собственник может нанять риелтора) для приобретения права собственности на него;
- с оформлением права собственности на другое жилое помещение;
- с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.
В состав убытков, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, может включаться упущенная выгода, то есть те доходы, которые он должен был получить, но не получил в связи с изъятием жилого помещения. К ним относятся в первую очередь арендная плата, плата за передачу жилого помещения по договору найма, а также другие. К указанным убыткам могут быть отнесены также убытки арендатора либо нанимателя, которые им должен возместить собственник жилого помещения.
Перечень убытков довольно-таки широк, кроме того, он не является исчерпывающим, что позволяет собственнику потребовать включить в выкупную цену и другие понесенные им расходы в связи с изъятием жилого помещения.
К примеру, если речь идет о собственнике приватизированной квартиры в доме, который должны были отремонтировать много лет назад, но этого не сделали, есть смысл включить в виде убытков стоимость непроизведенного капитального ремонта дома. Эти обязательства еще в течение двух лет с государства не снимаются. Закон о приватизации прекращает свое действие 1 января 2007 года. Так что за бывшим наймодателем по-прежнему сохраняется эта обязанность, а если он ее не выполняет, то есть повод включить эти расходы в выкупную цену, потому что квартира стоила бы дороже, если бы дом был отремонтирован.
8. Собственнику изымаемого жилого помещения может быть предоставлено другое жилое помещение по соглашению с ним. При этом стоимость нового жилого помещения учитывается при определении выкупной цены. Если стоимость нового жилого помещения будет выше стоимости изымаемого жилого помещения, собственнику должно быть предоставлено право либо доплатить недостающую сумму, либо зачесть ее при определении убытков. Если рыночная стоимость изымаемого жилого помещения равна рыночной стоимости нового жилого помещения, то возмещению подлежат лишь убытки, связанные с изъятием жилого помещения. Если же стоимость нового жилого помещения ниже, то наряду с убытками собственнику подлежит также выплатить разницу в стоимости помещений.
Новое жилое помещение может быть предоставлено собственнику взамен изъятого при наличии свободных жилых помещений в данной местности.
9. В случае отсутствия соглашения между собственником жилого помещения и органом государственной власти или органом местного самоуправления о выкупе жилого помещения вопрос передается на разрешение суда по иску органа государственной власти или органа местного самоуправления о выкупе жилого помещения.
Настоящая статья гарантирует собственнику право судебной защиты при изъятии его жилого помещения. При этом собственник жилого помещения может быть не согласен либо с самим фактом изъятия его жилого помещения, либо, будучи согласен с лишением его жилого помещения, возражать против условий такого изъятия: размера выкупной цены, условий ее выплаты, отказа в предоставлении нового жилого помещения взамен изымаемого. Суд может проверить обоснованность принятого решения об изъятии жилого помещения, соразмерность выкупной цены и прочее.
ЖК РФ устанавливает срок для обращения в суд органом государственной власти или органом местного самоуправления - два года с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятии решения об изъятии его помещения.
10. Признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу - основание для органа, который принял такое решение, предъявить собственникам помещений требования о сносе дома в разумный срок. Собственники жилых помещений в многоквартирном доме должны снести такой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, в разумный срок за свой счет в порядке, установленном Правительством РФ. Такой порядок пока не установлен.
Если собственники таких жилых помещений не выполняют предъявленные требования о сносе дома, их жилые помещения подлежат изъятию путем выкупа в порядке, установленном настоящей статьей, за исключением положений части 4 настоящей статьи. Настоящая статья дает право органу местного самоуправления выкупить такие помещения в любое время после принятия решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, для муниципальных нужд. При наличии в аварийном доме муниципальных жилых помещений такие помещения не подлежат изъятию.
Здравствуйте! Что входит в понятие убытки, связанные с изменением места проживания при переселении из аварийного жилья?
07.10.2022 - Полина Журавлева
Здравствуйте! Я эксперт, на данный момент определяю стоимость возмещения жилого помещения в аварийном доме по определению суда. Юрист истца (собственника жилого помещения) включил в перечень вопросов по иску определение размера убытков связанных с изменением места проживания, уточнив, что данные убытки должны рассчитываться как разница между выкупной ценой оцениваемого жилого помещения и стоимостью покупки другого помещения, то есть эту разницу нужно прибавить к выкупной цене. Вот ищу адекватный ответ, подтвержденный законодательством, о том, что это неправильно. Возможно, есть такая практика? Клиент хочет связаться по телефону
13.04.2020 - Виталий Гавриков
Здравствуйте.Проконсультируйте пожалуйста. В 2010 г.мы приобрели квартиру в многоквартирном доме 1960 г.п. В связи с переоформлением паспорта в связи с замужеством,документы право собственности оформили на мою мать.С того года прописаны и проживаем в этом доме. дом признан аварийным в 2015 г., а в 2016 г. я оформляю право собстенности путем заключения ДКП,когда местная администрация пообещала в декабре 2016 г.переселить нас из аварийного жилья. мы решили ,что проще будеть с документами,если переоформим на себя.В итоге нас не переселили,переселили дома более ранней постройки чем наш.После этого каждый год по 2 -3 раза обращались,по вопросу переселения из аварийного жилья,каждый раз ссылались на следующий год.Потом еще дома вводились,но нас так и не переселили.И наконец,в январе 2019 г. из сайта РеформаЖКХ узнаем что все таки попали под программу
Ответ на вопрос дан по телефону.
13.04.2020 - Кирилл Панарин
Здравствуйте.Проконсультируйте пожалуйста. В 2010 г.мы приобрели квартиру в многоквартирном доме 1960 г.п. В связи с переоформлением паспорта в связи с замужеством,документы право собственности оформили на мою мать.С того года прописаны и проживаем в этом доме. дом признан аварийным в 2015 г., а в 2016 г. я оформляю право собстенности путем заключения ДКП,когда местная администрация пообещала в декабре 2016 г.переселить нас из аварийного жилья. мы решили ,что проще будеть с документами,если переоформим на себя.В итоге нас не переселили,переселили дома более ранней постройки чем наш.После этого каждый год по 2 -3 раза обращались,по вопросу переселения из аварийного жилья,каждый раз ссылались на следующий год.Потом еще дома вводились,но нас так и не переселили.И наконец,в январе 2019 г. из сайта РеформаЖКХ узнаем что все таки попали под программу
14.08.2018 - Вероника Данилова
Переселение Снос Проведена государственая регистрация изъятия нашей квартиры для нужд города в июне 2017. Подписан договор временного пользования жилым помещением. До сих пор нет регистрации перехода права собственности. Это правомерно? И за какую квартиру я должна платить?
Ответ на вопрос дан по телефону.
29.01.2015 - Валерий Якымец
Я муж собственника квартиры. Я прописан в другом городе и жил у неё 20 лет без прописки. Она подала на развод и грозит выселением.
Как мне через суд прописаться и сохранить привычный дом.
29.01.2015 - Екатерина Суханова
У гражданина есть договор "найма служебного помещения" выданного в 2009 году на него(нанимателя) и пятерых членов его семьи.В том же году они все прописались. А в 2012 году он и 4 членов его семьи выписались, прописанным остался один совершеннолетний сын. Теряется ли право на это служебное жилье у данного гражданина, так как он приобрел дом? Должен ли выписаться его сын, так как он не является нанимателем? С гражданином трудовой договор не расторгнут, но может ли он снова прописаться по тому договору"найма служебного помещения"? Заранее спасибо за ответ.
Ответ на вопрос дан по телефону.
29.01.2015 - Елена Захарова
при наследовании после смерти моей матери 1/2 и 1/3 квартир, я должна платить 0,3% от кадастровой ст-ти квартир?
26.01.2015 - Наталья Семенова
Непосредственный способ управления. Протоколом определен перечень ремонтных работ (в соответствии с минимальным перечнем). Имеет ли право государственный инспектор обязать УК выполнять работы от которых отказались большинство собственников?
26.01.2015 - Юрий Ковезин
Здравствуйте меня зовут Ольга,мне 19 лет.Если я нахожусь в стадии решения вопроса об разодучерение,то могу ли в последствие приобрести статус сироты(не имея кровных родителей)и в последствие получить государственную помощь в виде квартиры.
Ответ на вопрос дан по телефону.
26.01.2015 - Максим Лосенков
Моя жена имеет в собствености пополам с нашей дочерью приватизированную квартиру, которая идет под снос и вместо нее они получат другую в новостройке. Буду ли я являться сособственником этой новой квартиры?
Ответ на вопрос дан по телефону.
26.01.2015 - Дмитрий Ходеев
почему я плачу за горячую и холодную воду, за компонент ТЭ и водоотведение,у меня,счетчики,меньше в два раза чем за общедомовые нужды,/гвс ,хвс,компонент ТЭи водоотведение\ 156,47 РУБ. И 379 , Куда мне обратиться за разьяснением
Ответ на вопрос дан по телефону.
26.01.2015 - Александра Воробьева
Воронежская область, п.г.т овский , улица. Центральная 34 / 17, дом построен в 70-е, отопление не правильно проведено .На втором этаже квартиры теплее, а на первом холоднее в отопительном сезоне температура в квартире от +15до +19. За отопление платим по 2000р, но оно этого не стоит, потому что экономят на отоплении , были сильные морозы а в квартире +18.В садике тоже прохладно , в группе +15-+17,дети спят одетыми, часто болеют. МОУ ДО детский сад №3,
Ответ на вопрос дан по телефону.
26.01.2015 - Яна Орлова
в двух смежных комнатах прописаны я сын инвалид с детства 1 группы колясочник и бывший муж на очередь не ставят жилая площадь 33 и15 общая предлагают компенсацию что делать
Мы с мужем живем в двухкомнатной квартире. Дом наш аварийным признан. Нам предложили жилье взамен – однокомнатную квартиру с доплатой. Мы согласились, подписали договор. ...
В моей собственности находится квартира, расположенная в признанном аварийным доме, которого ожидает последующий снос. Мне предложили власти вместо нее другую жилплощадь, ...
Стояли в очередь на расселение ветхого дома с 2014 года. И вот уже получили извещение о том, что планируется переезд. Но внезапно вместо нашего дома провели расселение др ...
Наш дом попал в число аварийных еще в конце 2011 года. Уже шесть лет не могут организовать расселение. Родители мои проживают в другой области, рассказали, что в их город ...
Нашу пятиэтажку признали официально аварийной, ожидающей сноса. Но городская власть сообщила, что в ближайшие пару лет нам не стоит ожидать переезда, поскольку масштабы ж ...
3 января 2014 года вступил в силу ФЗ № 376 от 21.12.2013 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Спорный закон, обсуждающийся год в Государственной Думе был принят в канун новогодних праздников и внёс существенные изменения в Закон ’93 года № 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", УК РФ и КоАП РФ.
Рождение ребенка для многих семей является счастливым моментом и многие не подозревают, что с появлением нового человека на свет, нужно купить не только манеж, но и оформить документы на регистрацию и прописку нового гражданина страны.
Свежая версия редакции кодекса выложена на сайте и доступна для ознакомления. Скачать редакцию документа можно в разных форматах. Выбирйте наиболее удобный для скачивания формат и изучайте новый документ.
Не пропустите! Самые последние новости Жилищного Законодательства страны собраны в новой редакции ЖК РФ. Скачивайте документ в разделе загрузок и изучайте в том формате, в котором вам удобнее всего.