Жилищный кодекс РФ —
Глава 8
—
Комментарий к ст. 82 ЖК РФ. Изменение договора социального найма жилого помещения
КОММЕНТАРИЙ К СТ 82 ЖК РФ. Изменение договора социального найма жилого помещения
Порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения установлены в ст. 82 Кодекса.
1. Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производятся в соответствии с Кодексом (ст. ст. 82, 83) с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. ст. 450 - 453 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В случаях, когда договор подлежит изменению или расторжению в судебном порядке, необходимо иметь в виду, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок (см. п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Изменение договора социального найма жилого помещения новый Кодекс допускает при условиях, указанных в ст. 82. Кроме того, как уже отмечалось, необходимость изменения такого договора в части указания в нем нового члена семьи может быть связана с вселением в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя (см. ст. 70 Кодекса). В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть также изменен по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной стороной, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В исключительных случаях договор может быть изменен по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств (см. ст. 451 ГК РФ).
При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. п. 1, 3 ст. 453 ГК РФ).
Одним из оснований изменения условий договора социального найма Кодекс называет объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ч. 1 ст. 82). Другими словами, законодатель предусмотрел возможность объединения нескольких договоров социального найма в один договор. Подобное основание ранее было предусмотрено в ст. 87 ЖК 1983 г. В таких случаях указанные граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма, предметом которого будут все занимаемые ими жилые помещения в этой квартире. Данное право могут использовать, например, заключившие брак супруги, а также при соответствующих обстоятельствах родители и дети и др. Отличие указанных норм Кодекса от правил, содержавшихся в ст. 87 ЖК 1983 г., состоит в том, что в Кодексе говорится о гражданах, "объединившихся", а не "объединяющихся" (как это было в ЖК 1983 г.) в одну семью. Поэтому в настоящее время право требовать заключения одного договора социального найма принадлежит только тем, кто фактически сформировал новую семью и юридически оформил соответствующие отношения, а не тем, кто только выражает намерение создать семью.
На практике возможны случаи, когда в одной квартире проживают граждане, объединившиеся в одну семью, но один из них пользуется жилым помещением на основании договора социального найма, а другой - на основании договора коммерческого найма или иного договора. Буквальное толкование норм, установленных в ч. 1 ст. 82 Кодекса, не позволяет отнести указанных граждан к числу лиц, имеющих право требовать заключения одного договора социального найма.
2. Основанием изменения договора социального найма жилого помещения Кодекс, как и действовавшие ранее правила ст. 88 ЖК 1983 г., признает замену одного нанимателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).
Одно из отличий рассматриваемых положений Кодекса от подобных норм ст. 88 ЖК 1983 г. состоит в том, что право требовать замены нанимателя Кодекс связывает с дееспособностью, а не с совершеннолетием будущего нового нанимателя. Дееспособность гражданина - это его способность своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Наиболее существенными элементами содержания дееспособности граждан являются: а) возможность самостоятельно заключать сделки (сделкоспособность) и б) возможность нести самостоятельную имущественную ответственность (деликтоспособность). В отличие от правоспособности, дееспособность связана с совершением гражданином волевых действий, что предполагает достижение определенного уровня психической зрелости. Напомним, что полностью дееспособными признаются граждане, достигшие 18 лет или вступившие в брак ранее этого возраста, а также несовершеннолетние с 16 лет, прошедшие процедуру эмансипации в соответствии со ст. 27 ГК РФ.
Необходимо обратить внимание на то, что в ст. 82 Кодекса говорится о согласии "остальных членов семьи". Однако следует полагать, что здесь подразумеваются только члены семьи, совместно проживающие в соответствующем жилом помещении. Иное толкование сделало бы применение данной нормы весьма затруднительным, поскольку вряд ли возможно точно определить весь круг членов семьи какого-либо лица.
Среди оснований изменения договора социального найма жилого помещения Кодекс прямо не называет изменение условий, дающих право на предоставление жилого помещения по такому договору. Тем не менее можно предположить, что, например, в случае, когда первоначально жилое помещение было предоставлено малоимущему гражданину, признанному нуждающимся в жилом помещении, а впоследствии материальное положение этого гражданина изменилось так, что он уже не отвечает "параметрам" малоимущего, то в договор социального найма будет необходимо внести изменения в части установления обязанности такого нанимателя вносить не только плату за содержание и ремонт жилья и коммунальные услуги, но и плату за пользование жилым помещением.
Новеллой в правовом регулировании отношений, связанных с изменением договора социального найма жилого помещения, является то, что новый Кодекс не предусматривает возможность раздела или выдела жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя. Ранее ст. 86 ЖК 1983 г. предоставляла любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных совместно с ним проживающих совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение.
В настоящее время раздел и выдел жилого помещения, относящегося к жилищному фонду социального использования, не имеют юридических оснований. Вероятно, законодатель в данном случае преследовал цель защитить интересы собственников жилищного фонда социального использования и исходил из целесообразности консолидации правомочий пользования соответствующими объектами.
Вы прочли наш комментарий к ст. 82 Кодекса, который мы дали написанному (подчеркнем это слово) с точки зрения юристов-теоретиков. Но мы практики, слезы людей, отчаяние в их глазах - это наша ежедневная реальность жизни. В Кодексе множество статей (165), все они важны и необходимы, но что мы замечаем - нет того, чего ждали сотни тысяч людей.
Из практики юридических консультаций можно сказать, что эта статья ставит в тупик множество граждан. Требование заключения отдельного договора найма (раздел лицевых счетов) в соответствии с приходящейся на долю этого члена семьи жилой площадью - наиболее часто встречающаяся тема консультаций. В социальном плане исключение из норм Кодекса этой возможности может привести к многочисленным неприятным последствиям. Защита и комфорт в жилищных отношениях граждан - одна из главных задач государства, т.е. собственника жилых помещений. В данной статье надо было исходить из интересов людей (а не из целесообразности консолидации правомочий пользования соответствующими объектами), на страже которых стоит государство. Надеемся, что законодатели представляли себе отчетливо, какую бурю негодования вызовет у граждан лишение их права, последней надежды на создание нормальных условий жизни. Мы прекрасно знаем, что Правительство Российской Федерации давно и безуспешно ведет борьбу за ликвидацию коммунальных квартир. Но исключение возможности их создания (заключение нескольких договоров найма на одно жилое помещение и есть коммунальная квартира) не тот метод борьбы с ними. На наш взгляд, надо было не только оставить право граждан на заключение отдельного договора социального или коммерческого найма, но и более широко, подробно осветить эту тему. Как? Это отдельный разговор. Повторим только, заключение отдельного договора найма - наиболее, если не самая актуальная тема сегодняшнего, да и будущего. Так как нехватка жилья в нашей стране слишком велика и ликвидация этой проблемы займет по времени не одно десятилетие, столько же времени наши граждане будут лишены правовой защиты своих интересов.
Я воееннослужащий с 1995г., в 2005г. получил служебную 2-х комнатную кв. на себя, жену и дочь. В 2010г. в/ч, со мной заключила договор соц. найма и договор на бесплатную передачу кв. в собственность граждан, по 1/3 на каждого члена семьи., квартиру не стал приватизировать, так как отношения с женой были уже натянутыми. В феврале 2012г. брак был расторгнут, а так ка совместно уже нельзя было проживать, я написал рапорт на командира, о возможности сдать квартиру и получить справку о сдаче. Получил письменный ответ, что часть готова принять квартиру, но я обязан буду предоставить справку формы 9, о снятии с регистрации меня и заверенную копию приказа о переводе на другое место службы. В январе 2013г. я предоставил все затребованные бумаги и получил справку о сдаче жилья, в которой указывается что я кв. по адресу, кв.м сдал, ниже строкой было написано, по прежнему месту прохождения службы остались проживать бывшая супруга и дочь. На новом месте службы мне отказали в постановке в очередь на жилье по соц найму, аргумент в том что я кв. не сдал. Через четире месяца после убытия на новое место службы в другой регион в/ч выдавшая мне справку о сдаче жилья, по доп.соглашению к моему договору соц. найма, переоформляют кв. на бывшую супругу (военнослужащую этой же части, заключившей свой первый контракт в 2003г.). И в течении двух месяцев заключают с ней договор на бесплатную передачу кв. в собственность, в сентябре 2013г. кв. была приватизирована с дочерью по 1/2 доли на каждого. Бывшая супруга была НИС, и имеет свой ипотечный счет. Прокуратура и СК берут сторону руководства в/ч, и отвечают что я сам распорядился своим жильем и оставил кв. родственникам. В данный момент прохожу еще службу по контракту, но при увольнении в течении трех месяцев должен буду освободить служебное жилье выданное мне на период службы. Как добиться правды, как доказать что мои права были нарушены и превышены должностные полномочия в/ч выдавшей мне справку о сдаче жилья?
22.05.2018 - Алексей Белый
по договору соцнайма сын с отцом не вселялся в квартиру не прописывался живет с регистрацией в своей собственной квартире с 2013г мэрия отказалась изменить договор в части исключения сына ссылась на прописку как основание какой иск готовить в суд административный обжаловать отказ мэрии или о признании сына не приобретшим права на жилье
10.04.2015 - Роман Концевенко
Здравствуйте! Как выписать из муниципальной квартиры бывшую супругу(не является ответственным квартиросъемщиком) без ее присутствия, не проживает в ней уже более 15 лет, местонахождение ее неизвестно.
Ответ на вопрос дан по телефону.
10.04.2015 - Василий Утробин
1.1982 после института регистрация и проживание в ведоственном общежитие койко место
2.1983 замуж , муж в ведомственном но по другому адресу койко место, предприятие одно, в этом же общежитии предоставлена отдельная комната (где прописаны другие работники, а проживают в другом месте) для проживания нашей семьи без каких либо документов как и всем остальным
3.1985-1987 дети (Одну в дальнейшем прописали по адресу моему,а 2-ю по адресу мужа)
4.2009г муж умер
5.2011 по суду (иск проживающей по моему адресу) меня и дочь лишены права пользования и регистрации
6.Проживаю по адресу где проживали с мужем (31 год)
7.Как зарегистрироваться по этой комнате с дочкой если там прописаны другие и без регистрации возможно находиться ,через год на пенсию
8. Не наши заморочки проживание и фактическая прописка (На это был комендант и руководство)
Ответ на вопрос дан по телефону.
10.04.2015 - Полина Боброва
Выше меня живет человек который громко слушает музыку, аж стекла трясутся в окнах.в период с 12 до 21 часов. как от этого избавится. В полиции говорят что у него есть на это полное право! И ничем не могут помочь.
Ответ на вопрос дан по телефону.
09.04.2015 - Эдуард Бушин
могу ли я получить материальную помощь если я проживаю одна с пятилетним ребенком в съемной квартире.в данное время в разводе
09.04.2015 - Никита Бахорин
vebsadovod@mail.ru Здравствуйте!!! Проконсультируют , пожалуйста. В 2011году было приобретено нежилое помещение 70 кв.м. в многоквартирном 2-х этажном доме(всю жизнь там был магазин) .В 2013 году по согласованию с архитектурой и администрацией, помещение перестроилось и с торца здания на уровне первого этажа появилась пристройка т.е. вход(+10кв.м.) без каких-либо коммуникаций, освещение и отопление электрическое. Хочется знать-эта пристройка (10кв.м.) имеет какое-нибудь отношение к техническому обслуживанию многоквартирного дома ( мы ежемесячно оплачивает тех/обслуж. зо 70кв.м.) и сбору средств на капитальный ремонт многоквартирного дома по жилищному кодекс?
09.04.2015 - Павел Тишенников
Отец и сын прописаны в однокомнатной квартире по соц. найму. Оба женаты. Имеют ли право их жены жить с ними. Конфликтная ситуация.
Ответ на вопрос дан по телефону.
09.04.2015 - Алексей Резвунин
Моя бабушка по отцу хочет подарить мне свою квартиру. Могу ли я в свою очередь подарить эту квартиру своей маме и каким налогом это будет облагаться?
Ответ на вопрос дан по телефону.
09.04.2015 - Павел Клопов
Имеются документы, что наши двухэтажки идут под снос 2015-2017г. Почему ЖКХ с нас взымают плату за ОДИ и капремонт?
09.04.2015 - Артур Сенчук
возможно ли встать на очередь "о признании нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских программ" если комната в которой мы живём и прописанны служебная
Мы с мужем живем в двухкомнатной квартире. Дом наш аварийным признан. Нам предложили жилье взамен – однокомнатную квартиру с доплатой. Мы согласились, подписали договор. ...
В моей собственности находится квартира, расположенная в признанном аварийным доме, которого ожидает последующий снос. Мне предложили власти вместо нее другую жилплощадь, ...
Стояли в очередь на расселение ветхого дома с 2014 года. И вот уже получили извещение о том, что планируется переезд. Но внезапно вместо нашего дома провели расселение др ...
Наш дом попал в число аварийных еще в конце 2011 года. Уже шесть лет не могут организовать расселение. Родители мои проживают в другой области, рассказали, что в их город ...
Нашу пятиэтажку признали официально аварийной, ожидающей сноса. Но городская власть сообщила, что в ближайшие пару лет нам не стоит ожидать переезда, поскольку масштабы ж ...
3 января 2014 года вступил в силу ФЗ № 376 от 21.12.2013 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Спорный закон, обсуждающийся год в Государственной Думе был принят в канун новогодних праздников и внёс существенные изменения в Закон ’93 года № 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", УК РФ и КоАП РФ.
Рождение ребенка для многих семей является счастливым моментом и многие не подозревают, что с появлением нового человека на свет, нужно купить не только манеж, но и оформить документы на регистрацию и прописку нового гражданина страны.
Свежая версия редакции кодекса выложена на сайте и доступна для ознакомления. Скачать редакцию документа можно в разных форматах. Выбирйте наиболее удобный для скачивания формат и изучайте новый документ.
Не пропустите! Самые последние новости Жилищного Законодательства страны собраны в новой редакции ЖК РФ. Скачивайте документ в разделе загрузок и изучайте в том формате, в котором вам удобнее всего.