Одновременно с вопросом, как составить договор аренды жилья, в подобных отношениях необходимо рассматривать понятие неотделимых улучшений. Необходимо выяснить, имеет ли право арендатор на компенсацию за такое усовершенствование недвижимости.

Понятие неотделимого улучшения арендованной собственности

Неотделимые улучшения арендованного имущества – это такое техническое усовершенствование, которое без повреждения взятой в наем недвижимости не может быть отобрано квартиросъемщиком. 

Ст. 623 ГК РФ более полно раскрывает это понятие, где под неотделимыми улучшениями понимаются такие корректировки жилья, которые невозможно устранить без потери полезных свойств и характеристик главного объекта, переданного по арендному договору.

Примеры:

1. Арендатор взял в пользование жилой дом на 10 лет. В период проживания он добавил к арендуемому объекту веранду, которая в данном случае и будет считаться неотделимым улучшением. 
2. Арендодатель передал на 20 лет в пользование другому лицу земельный участок, предназначенный для садовых работ. За весь период использования, арендатор высадил на нем 50 плодовых деревьев. Когда срок действия аренды закончится, все они перейдут в законную собственность арендодателя как неотделимые улучшения. 

Можно ли получить компенсацию

Возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества будет только тогда, когда владелец недвижимости дал на них согласие и был надлежащим образом оповещен о предстоящем действии арендатора. Это положение четко закреплено в ст. 623 ГК РФ.

Когда улучшения выполнены по личной инициативе квартиросъемщика, то компенсация понесенных затрат возможна только в том случае, если собственник имущества добровольно согласится их покрыть.

Исходя из вышеперечисленного, осведомленность арендатора является основополагающим условием, позволяющим рассчитывать арендатору на компенсацию его капиталовложений. Сложность этого вопроса заключается в том, что доказать подобную осведомленность непросто. Здесь можно использовать несколько разноплановых способов:

1. Показания свидетелей. Для такой категории споров наличие незаинтересованных лиц будет достаточным доказательством того, что между сторонами действительно существовали соглашения по факту создания неотделимых улучшений недвижимости. Кроме того, целесообразно выяснять у свидетелей не только детали разговора по данному вопросу, но и факт общего производства запланированных улучшений.
2. Доказательства, представленные в фото/видео формате. Если отбросить сложность технической стороны фиксации материала, то подобная доказательная база вполне может быть использована для защиты интересов сторон в суде.
3. Письменное соглашение. Этот документ оформляется как дополнительное соглашение к действующему арендному договору. Он отражает объем будущих улучшений и бюджет, в рамках которого они будут выполняться. Оформление подобного договора является единственной стопроцентной гарантией того, что вложенный капитал после окончания срока аренды можно будет вернуть. 
4. Фактическое покрытие арендодателем расходов на улучшение недвижимости. Здесь возможны две схемы сотрудничества:
   • арендатор выполняет всю работу за счет ресурсов арендодателя;
   • арендатор все действия выполняет самостоятельно, однако взамен получает уменьшенную арендную ставку, пропорциональную затраченным средствам.
5. Договор аренды с неотделимым улучшением арендованного имущества. Это нераспространенный формат сотрудничества, когда уже на стадии подписания арендного договора арендодатель закрепляет за собой право вносить в недвижимый объект улучшения и требовать за свою работу компенсацию от арендодателя. Отличительной характеристикой подобного договора является тот факт, что квартиросъемщик не обязан информировать собственника о своих намерениях.

Итоги

Вышеперечисленные обстоятельства позволяют сделать заключение о том, что получить компенсацию за выполненные улучшения недвижимости возможно, однако, результат будет гарантированным только тогда, если этот вопрос урегулировать еще на стадии переговоров.  

Когда потребность в усовершенствовании недвижимости возникла после подписания арендного договора, то все действия квартиросъемщик должен согласовать с собственником жилья. Также необходимо составить учет неотделимых улучшений арендованного имущества, где четко отразить объем выполненных работ и их стоимость. 

Если жилье было улучшено, а собственник об этом не уведомлен, то никакая компенсация законом не предусмотрена. Единственный вариант – мирные переговоры, аргументирующие целесообразность выполненной работы.

Никогда не стоит забывать, что в разряд неотделимых улучшений не входят работы, связанные с капитальным обустройством помещения. Согласно положениям Законодательства, эти расходы обязан взять на себя собственник жилья. Однако это правило отменяется, если в составленном договоре стороны согласились на другие условия.

Скачать образец дополнительного соглашения о производстве неотделимых улучшений помещения

Задайте вопрос дежурному юристу,

и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Пример: Дом оформлен на меня, но я там жить не буду, в нем будет проживать и прописан мой дед постоянно. Как оформить коммунальные услуги на него и кто будет их оплачивать??

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист.

Задать вопрос

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист.

Юрист готов ответить на ваш вопрос!

Укажите ваши контакты, для того чтоб мы могли с вами связаться.

Город

Имя

Телефон

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист.

Отправить

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист.

Спасибо! Ваша заявка принята, в ближайшее время с вами свяжется наш специалист.