Под термином «проблемная» квартира подразумевается недвижимость, которую трудно реализовать по причинам правового характера либо из-за ее плачевного физического состояния. По экспертным оценкам доля «проблемных» с правовой точки зрения квартир на российском рынке недвижимости составляет не менее 10%. Причем в связи с экономическим кризисом фиксируется рост этого процента. 

Как распознать проблемную квартиру

Представим, что вам крупно повезло, и вы приобрели очень приличную квартиру по заниженной цене, поскольку ее хозяину срочно понадобились деньги или он уезжает за границу. Известно, что порядка 80% квартир, которые продаются по заниженной цене, являются проблемными. Это может быть:

• квартира с обременением, которая принадлежит лицу, признанному судом недееспособным либо в ней зарегистрированы лица, не включенные при приватизации в число собственников (несовершеннолетние, отбывающие срок наказания, наследники, права которых были ущемлены, супруг (а) продавца), сделки купли-продажи по таким квартирам, согласно ст. 558 ч.1 ГК РФ суд может признать недействительными;
• квартира, продающаяся по поддельному свидетельству о смерти владельца или поддельному завещанию;
• квартира, которая находится под арестом по решению суда (владелец не платит за коммунальные услуги, не погасил банковский кредит и т.п.).

Перепланировка квартир регулируется Жилищным Законодательством. Квартиру нельзя продать, если в ней проведена незаконная перепланировка. Покупателю очень желательно проверить документы БТИ. Иначе придется приводить жилище в первоначальное состояние за свой счет и выплачивать штрафы. Легализация всех произведенных изменений может обернуться чрезвычайно большими затратами, о чем подробно говорится в гл. 4 ЖК РФ.

Проблемной является квартира, которая находятся в неудовлетворительном техническом состоянии, например, в результате пожара или потопа. В квартире могут отсутствовать все инженерные коммуникации и сантехника. Такие квартиры продаются заметно ниже рыночной стоимости. Есть возможность отремонтировать жилье и продать по рыночной цене. Чтобы оценить выгоду, придется приглашать экспертов и составлять полную смету ремонтных работ. Квартиру будет затруднительно продать по хорошей цене по целому ряду причин, например, из-за неудачного месторасположения. Квартира может находиться в районе с повышенным уровнем радиации, в зоне сильного загрязнения окружающей среды и т.п. Есть проблемные квартиры, которые вообще не подвержены ремонту, поскольку серьезному разрушению подвергается все здание многоквартирного дома. 

Подводные камни сделок с жилой недвижимостью

Как обезопасить сделку при покупке квартиры

Необходимо проверить у продавца его документы на право собственности.

1. Покупатель должен тщательно изучить документы по регистрации в квартиру и снятию с регистрационного учета (документы УФМС, домовые книги). Таким образом, можно установить, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние и лица, отбывающие срок. Если они выбыли из квартиры, то необходимо установить, куда и почему? Не были ли ущемлены права несовершеннолетних детей при продаже квартиры? Закон всегда на стороне детей. Лица, отбывающие срок, сохраняют за собой право на проживание в квартире. Если квартира была приватизирована или нынешний заключенный один из ее собственников, то продать такую квартиру без его согласия не удаться. 
2. Если квартира была приобретена, когда ее собственник находился в законном браке, необходимо потребовать у продавца согласие супруга (и) на продажу. 
3. Право собственности на квартиру по завещанию могут оспорить наследники первой очереди. От покупки такой квартиры разумнее отказаться, если с момента вступления завещания в силу не прошло трех лет. 
4. Владельцем квартиры может оказаться недееспособное лицо либо лицо, состоящее на учете в ПНД. Если после передачи денег продавцу (собственнику квартиры, состоящему на учете), собственник решит оспорить сделку в суде, суд может признать ее незаконной ст.171 ч.1 ГК РФ. Квартира снова регистрируется на собственника. Фактически она будет ему передана только после возврата денег. Но в квартире бывший владелец останется зарегистрирован, поскольку это его единственное место жительства, а покупатель не сможет распоряжаться оплаченным жильем. 
5. Нельзя доверять документы на недвижимость посторонним лицам.

Следует серьезно насторожиться, если квартира продается по доверенности. Это проблемная сделка. От нее лучше отказаться или привлечь юриста для проверки доверенности и изучения истории квартиры в части ее настоящих и предыдущих собственников. Необходимо проверить лиц, что ранее были собственниками квартиры и безвозмездно передали ее в собственность продавцу. Если у квартиры за небольшое время сменилось множество собственников, от покупки этой недвижимости разумнее отказаться.

Задайте вопрос дежурному юристу,

и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Пример: Дом оформлен на меня, но я там жить не буду, в нем будет проживать и прописан мой дед постоянно. Как оформить коммунальные услуги на него и кто будет их оплачивать??

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист.

Задать вопрос

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист.

Юрист готов ответить на ваш вопрос!

Укажите ваши контакты, для того чтоб мы могли с вами связаться.

Город

Имя

Телефон

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист.

Отправить

Конфиденциально

Все данные будут переданы по защищенному каналу.

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист.

Спасибо! Ваша заявка принята, в ближайшее время с вами свяжется наш специалист.