Оформление договора купли-продажи квартиры с представителем по доверенности

Приобретение жилья влечет крупные расходы. По этой причине стороны сделки стараются использовать все возможные методы проверки, чтобы максимально снизить риски потери своих вложений.

Ситуацией, вызывающей опасения у покупателя или продавца, выступает наличие представителя, продающего или покупающего квартиру по доверенности. В ряде случаев они небезосновательны.

Общие правила, регулирующие порядок действия доверенных лиц, установлены в гл. 10 ГК РФ.

Общие требования к доверенности для совершения сделок с жильем

Согласно ст. ч. 4 ст. 15 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», переход прав осуществляется лишь в том случае, если представителю выдана доверенность, удостоверенная нотариусом. Такое правовое требование связано с необходимостью борьбы с мошенничеством на рынке недвижимости.

В ходе оформления доверенности нотариус уточняет пожелания представляемого лица и его дееспособность.

В тексте документа должно быть указано следующее:

информация о доверителе;
данные поверенного;
исчерпывающее содержание полномочий доверенного лица;
дата и места оформления документа;
удостоверительная нотариальная надпись, в которой содержится информация о совершившем ее лице и реестровом номере.

Если отсутствует любой из перечисленных реквизитов, доверенность будет считаться оформленной ненадлежащим образом и, в лучшем случае, сделка не состоится.

Указание срока действия необязательно. Такой документ, согласно ст. 186 ГК РФ, будет действителен год с даты оформления. Требования к максимальной продолжительности полномочий поверенного отменены (ранее такой период составлял не более 3-х лет).

На что следует обратить внимание покупателю

Ситуации, когда квартиру продает доверенное лицо, весьма распространены. Причиной служит как проживание собственника в другом регионе или стране, так и различные проблемы, не позволяющие ему самостоятельно совершить сделку.

Изучая документ, покупатель должен обратить внимание не только на его обязательные реквизиты, но и на содержание.

Нужно изучить следующее.

виды сделок, которые уполномочен совершать поверенный. Среди них должна быть купля-продажа. Ее отсутствие делает представителя неполномочным.
круг покупателей. В тексте может содержаться правомочие на заключение договора купли-продажи с конкретным лицом или с их неопределенным кругом. В первом случае, доверенность должна содержать данные о покупателе.
условия, на которых собственник допускает продажу. Речь идет о цене, порядке расчетов и других существенных для обладателя жилья моментах. Любое отступление от требований собственника несет существенные риски. Если текст содержит указание на то, что поверенный вправе самостоятельно определять условия соглашения, то последние определяются в переговорах с ним.
срок действия документа. На момент подписания бумаг и их сдачи в Росреестр полномочия должны быть действительными.

Даже удовлетворяющий всем требованиям документ может быть недействительным на дату заключения договора. Речь идет об отмененных или прекращенных доверенностях (ст. 188 ГК РФ). Чтобы уточнить эту информацию, покупатель должен проверить базу федеральной нотариальной палаты на сайте. Если данных о проверяемом документе нет, то полномочия поверенного действительны.

Что проверять продавцу

Закон позволяет покупателю приобрести жилье при помощи представителя. Чтобы сделка состоялась, продавцу понадобится изучить доверенность на предмет наличия указанных выше условий.

Также понадобится проверить документ на предмет возможной отмены.

Последствия участия неуполномоченного поверенного

Система госрегистрации прав на недвижимость не служит полной гарантией избежать ситуаций превышения поверенными своих полномочий. Такое положение возникает в одном из следующих случаев:

нарушение правил гражданского законодательства;
отсутствие согласия доверителя;
нарушение прав лица его представителем.

В этих ситуациях у другой стороны есть право заявить об отказе от сделки. Расторжение договора купли-продажи квартиры будет невозможным, если у нее были или должны были быть сведения о неполномочном поверенном.

Конфликтная ситуация может разрешиться одобрением совершенной сделки доверителем. Если такового не произошло, то добросовестная сторона имеет право на возмещение понесенных убытков.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры по доверенности можно на сайте.

<< Как оплатить покупку квартиры, используя материнский капитал

Подготовка договора купли-продажи квартиры своими силами >>

Добавьте комментарий или задайте вопрос:

Задайте вопрос дежурному юристу,

и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Пример: Дом оформлен на меня, но я там жить не буду, в нем будет проживать и прописан мой дед постоянно. Как оформить коммунальные услуги на него и кто будет их оплачивать??