Процедура продажи доли в квартире

Множественность лиц, участвовавших в приватизации и наследовании квартир, привела к появлению собственников долей в них. Такое положение нередко служит причиной для конфликтов. В результате, продажа квартиры существенно усложняется.

Следует разделять порядок реализации долей в праве собственности на жилище от долей в нем, выделенных в натуре. Последние встречаются оформленными в виде отдельных комнат. При этом режим долевой собственности распространяется на вспомогательные помещения (коридоры, кухни, кладовки, санузлы).

Правовые основы, регулирующие реализацию долей установлены нормами ст. 246 ГК РФ и ст. 250 ГК РФ.

Что такое соглашение о порядке распоряжения квартирой

Ст. 246 ГК РФ указывает на обязательность наличия соглашения между обладателями долей в праве на квартиру при продаже одной из них. Оно может быть оформлено следующими способами:

в виде подписей под текстом договора купли-продажи доли;
путем выдачи нотариально удостоверенного согласия на сделку.

Любой из этих способов позволит завершить сделку. Он эффективен в тех случаях, когда между собственниками квартиры нет конфликтов.

Преимущественное право выкупить долю

Если отношения собственников натянутые и продавец не может получить согласия на продажу, следует воспользоваться процедурой преимущественного права выкупа. Она предусмотрена ст. 250 ГК РФ.

Продавцу понадобится совершить следующие действия.

Поиск потенциального покупателя из числа посторонних лиц. Отыскать гражданина, готового к такому приобретению несложно, поскольку рекламные издания заполнены подобными объявлениями.
Согласование стоимости с покупателем. Определить рыночную цену доли весьма сложно, поэтому целесообразно воспользоваться услугами оценщика.
Письменно известить о полученном предложении других обладателей долей. Сообщение должно содержать информацию обо всех условиях планируемой сделки.

Закон предоставляет им преимущественное право приобретения. Это означает, что любой из обладателей других долей может повторить предложение покупателя и расширить свою собственность.

Адресаты извещения могут как письменно отказаться от приобретения, так и промолчать. В последнем случае продавец может реализовать свою долю, спустя месяц после уведомления.

Возможна ситуация, когда покупатель изменит параметры своего предложения. Часто это касается продажной стоимости. В такой ситуации потребуется повторное извещение других собственников, содержащее изменившиеся параметры предложения.

Нарушение требований о преимущественном праве выкупа

Действующие правила устанавливают последствия несоблюдения порядка преимущественного выкупа. Если доля перешла к постороннему лицу, любой из собственников может подать заявление в суд с требованием перевести на него все права и обязанности покупателя. Установленный срок для реализации такой возможности ограничен 3-мя месяцами.

Недобросовестный продавец рискует получить иск от первоначального покупателя о возмещении убытков.

Документальная подготовка сделки

Составить нужную документацию сможет сам продавец. Ему придется совершить те же действия, что предполагает подготовка договора купли-продажи квартиры своими силами:

Предметом соглашения выступит передача доли в праве собственности на жилье. При этом потребуется указать всю информацию о квартире целиком. Важно отразить адрес дома, площадь жилья, кадастровый номер, внутренние параметры (площадь, количество комнат и состав иных помещений).
Цена, которую уплачивает покупатель. Ее отсутствие в тексте приведет к признанию договора незаключенным.
Состав других лиц, проживающих в квартире.
Перечень собственников других долей.

Другие условия включаются в текст по согласованию сторон.

Если другие собственники долей явятся на регистрацию, от них потребуются подписи под условиями договора, подтверждающие отсутствие возражений. Альтернативой выступают их нотариальные согласия на продажу, либо доказательства продавца о соблюдении порядка извещения при преимущественном праве на приобретение. Соответствующую информацию желательно отразить в тексте соглашения.

Скачать образец договора купли-продажи доли в квартире можно на сайте.

<< Оформление сделки по продаже квартиры

Оформление предварительного соглашения купли-продажи квартиры >>

Добавьте комментарий или задайте вопрос:

Задайте вопрос дежурному юристу,

и получите бесплатную консультацию в течение 5 минут.

Пример: Дом оформлен на меня, но я там жить не буду, в нем будет проживать и прописан мой дед постоянно. Как оформить коммунальные услуги на него и кто будет их оплачивать??